Вопрос - Ответ

Как сделать перерасчет за время отсутствия по месту жительства?

Для перерасчета платы за коммунальные услуги в период временного отсутствия житель, родственник жителя или другое заинтересованное лицо при временном отсутствии более 5 полных календарных дней подряд. Перерасчет коснется горячей и холодной воды, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Однако надо иметь в виду, что перерасчет будет сделан, если в доме нет счетчиков. Для этого надо в течение месяца со времени отсутствия подать заявление в в МУП «ЕИРЦ». К нему необходимо приложить документы (командировочное удостоверение, справку о командировке, заверенные по месту работы, справку о лечении в стационарном лечебном учреждении и другие документы, подтверждающие отсутствие жильцов). Перерасчет делается исходя из количества календарных дней отсутствия жильца, при этом день отъезда из дома и день приезда не включаются. Содержание лифта, мусоропровода, а также вывоз мусора входят в плату за содержание и ремонт жилья и взимаются, исходя из общей площади жилого помещения.

Почему жители 1-го и 2-го этажей должны платить за лифт?

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, лифт относится к общему имуществу многоквартирного дома. Согласно ч. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку жители 1-го и 2 -го этажей являются совместно со всеми остальными собственниками общего имущества, а также поскольку в их отношении законом не предусмотрено какого —либо исключения, то они должны нести расходы по содержанию лифта.

Как различается плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и нанимателя?

Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения в многоквартирном доме существенно разнятся.
Наниматели платят за наем жилья, а собственники, естественно, нет. Собственники несут расходы на капитальный ремонт, а наниматели нет.
Однако и те и другие обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме?

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Кто должен производить ремонт жилья?

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросы жилищно-коммунального обслуживания и содержания муниципального и государственного жилищного фонда находятся в ведении органов местного самоуправления.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 681 ГК РФ и статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов является обязанностью собственника, в том числе собственника муниципального и государственного жилищных фондов - органа местного самоуправления (далее - ОМС).
Собственники, купившие, приватизировавшие, получившие жилье в наследство, несут бремя содержания принадлежащего им имущества и обязаны оплачивать расходы на капитальный ремонт.        
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивают собственники помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими подобные услуги. Текущий и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения.
С принятием ЖК РФ у собственников появляется возможность использовать модель нового финансирования капитального ремонта за счет заемных средств.
Согласно п. 2 ч. 1 статьи 165 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья и потребительским жилищным и специализированным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Это могут быть как безвозмездная передача бюджетных средств, так и предоставление бюджетных кредитов и иные способы финансирования, предусмотренные бюджетным законодательством РФ. Необходимо отметить, что в указанной статье предусмотрено лишь право, а не обязанность ОМС. Поэтому в случае отказа местных властей в выделении бюджетных средств на капитальный ремонт расходы по ремонту полностью лягут на собственников помещений в многоквартирном доме.
Право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Оплата муниципалитетом (как собственником части помещений) расходов на капитальный ремонт должна производиться в объеме, согласованном всеми собственниками помещений в доме.
Если в текущем году размещен муниципальный заказ путем проведения конкурса на капитальный ремонт многоквартирных домов, в которых часть или все помещения находятся в частной собственности, то заказчиком таких работ является ОМС как балансодержатель жилищного фонда с правами его содержания и ремонта (в т.ч. капитального).
Если в соответствии со ст. 161 ЖК РФ ОМС проводит конкурс по отбору управляющей организации для тех домов, в которых собственники помещений не выбрали или не реализовали способ управления, то многоквартирные дома передаются в управление победителю конкурса (управляющей организации). Основанием для передачи является заключение договора управления. С этого момента ОМС утрачивает полномочия по содержанию и ремонту (в т. ч. капитальному) многоквартирных домов с имеющимися в них приватизированными помещениями и прекращаются основания для выделения бюджетных средств подрядным организациям на выполнение капитального ремонта в рамках муниципального заказа. До передачи дома данные организации должны закончить тот объем работ, на который к ним поступили выделенные бюджетные средства.
Соответственно, для продолжения необходимых работ по капитальному ремонту управляющая организация может обратиться в ОМС за субсидией.

Что даёт Федеральный закон от 11 июля 2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» для решения проблемы катастрофического состояния жилого фонда?

Программа по упомянутому закону дает реальный шанс собственникам многоквартирного дома сделать капитальный ремонт. Для этого необходимо произвести несколько последовательных действий, в числе которых согласие на участие в оплате не менее чем 5% от стоимости общей сметы капитального ремонта. Иными словами - жители многоквартирных домов получат капитальный ремонт всего за 5% от его настоящей стоимости. Понятно, что государство просто так никому денег на ремонт не даст, необходимо выполнить ряд условий для вступления в программу. Причем условия должны выполнить не только собственники многоквартирных домов, но и администрация города. К сожалению, есть данные от Фонда содействия реформированию ЖКХ, о том, что только 11 - 15 процентов всего нуждающегося в капитальном ремонте жилфонда будет отремонтировано. Также, по замыслу законодателей, программа должна нести воспитательные функции: у жителей отремонтированных домов должна возрасти мотивация к более ответственному и бережному отношению к своему дому и двору, потому что никому не известно когда и за чьи деньги будет произведен новый капитальный ремонт.

Каковы критерии и условия отбора домов для включения в адресную программу капитального ремонта?

Каждый дом - потенциальный участник программы, должен выполнить ряд условий и набрать наибольшее количество баллов. Для отбора домов в программу созданы критерии отбора, установленные Фондом содействия реформированию ЖКХ и утвержденные администрацией города.
Технические критерии.
1. Продолжительность эксплуатации МКД после ввода в эксплуатацию (год постройки).
2. Техническое состояние объектов общего имущества в МКД (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества и имущества граждан).
3. Комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части видов работ)
4. Оснащение дома приборами учета (приоритет наибольшему количеству приборов).
5. Качественное улучшение технических характеристик МКД (приоритет повышению энергоэффективности - утепление).
Организационные критерии.
1. Приоритет товариществ собственников жилья.
2. Уровень поддержки собственниками решения о капитальном ремонте (% голосования).
Финансовые критерии.
1. Доля финансирования собственниками капитального ремонта (от 5% и более).
2. Финансовая дисциплина собственников (просроченная задолженность МКД).

На основании чего многоквартирный дом может выбрать или изменить управляющую компанию?

Выбрать управляющую компанию (или переизбрать) можно на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с п.2 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений помимо годового общего собрания имеют право на проведение внеочередного общего собрания. Данное собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников. В соответствии с п.3 вышеуказанной статьи ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум) если в нем приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
Условия голосования на общем собрании определены ст.48 ЖК РФ, согласно которой определенный порядок подсчета голосов не устанавливается.
В силу п.3 данной статьи каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает количеством голосов пропорциональным его доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.